韓国の賃貸システム「チョンセ」を知ろう。

ドラマ梨泰院クラス14話のパクセロイとスアの会話でこんな会話があります。
スア「나 집 샀다(私家買ったよ)」
パクセロイ「대단하다. 난 아직 전세인데(凄いな。俺はまだチョンセだけど)」
スアが家を買ったは分かるけど、セロイの言うチョンセとは何?
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韓国の賃貸システム チョンセ契約

韓国で家を借りる時に1度は耳にする「チョンセ」
ではチョンセとはいったいどういう意味でしょうか?

 
韓国で家を借りたい人
韓国で「チョンセ」ってよく聞くけど一体何の事?
 
韓国人
うん。日本にはない賃貸契約なんだけど、韓国ではチョンセ契約だと家賃はタダになるんだよ
 
韓国で家を借りたい人
家賃が・・・タダ??え?そんなのあり得るの??ただになるならチョンセで借りたいな~
 
韓国人
それがあり得るんだよね。でも何も条件なくタダで貸してくれるわけがないよ。
チョンセは高額の保証金を家主に預ける必要があるんだ。1億ウオンとか5億ウオンとか
高い地域だと10億ウオン以上とか・・・・・資金がなければチョンセで家は借りられないよ。
 

 

チョンセとは、家主の高額の保証金を預けて、家賃をタダにしてもらう契約です。(管理費や光熱費等は入居者が支払わなければなりません)契約期間は基本的に2年。2年後は家主が退去を求めたら退去しなければなりまんせし、再契約時に相場に合わせてオーナーがチョンセ保証金の金額をあげる場合もあります。
保証金の金額は地域によって様々ですが、韓国の首都ソウルの不動産価格の高い地域では、ワンルームであっても1億ウオンはします。マンションタイプだと5億オン、10億ウオン以上という物件も多数あります。

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家主がチョンセで部屋を貸す理由

銀行の利子で利益を得る
以前韓国では銀行預金の利子が非常に高かったため、家主は預かった保証金を銀行に預けて、その利子で利益を得ていました。
銀行への返済や、工事費の支払いにあてる家主の中には銀行から融資を受けてワンルームのビルを購入して月々の利子を銀行に支払っている家主も少なくありません。その利子を少しでも少なくする為に、購入したワンルームビルの部屋の一部をチョンセで貸し出し、まとまった金額を手に入れ、融資を少しでも返済したり、ワンルームビルのリフォーム修理費に当てたりもします。
家主が個人的な理由でまとまったお金が必要
融資やリフォーム工事費とは関係なく、家主が個人の事情でまとまった現金が必要になった場合、現金を確保するために、空いてる部屋をチョンセで貸し出す事もあります。
チョンセで稼ぐ
チョンセで稼ぐ事なんてできるの?と思うかもしれませんが、韓国では住宅購入の際の融資額が多いため、あまり資金が無くても、マンションを購入することができます。マンションを購入し、そのマンションをチョンセで貸し出し、そのチョンセ保証金を銀行への返済分にあてるのです。
そしてチョンセ契約が終わったら、新しい入居者からチョンセ保証金を受け取って、前入居者に返金しますが、その際に、新しい入居者からの保証金金額を増額して、その差額で利益を得る事ができます。
10億ウオンでマンション購入(うち6億ウオンは銀行からの融資、実質4億円の現金で購入)

そのマンションを6億ウオンでチョンセで貸し出し、6億ウオンのチョンセ保証金は銀行へ返済

2年後契約終了 同時に新しいチョンセ入居者が決まる、新たなチョンセ金は6億2千万ウオン(2千万ウオン上昇)

前入居者へ6億ウオン返金

2千万ウオンの利益を得る
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チョンセの保証金はもどってくるの?

家主は、契約期間が終わり入居者が退去したら、チョンセ保証金は必ず返金しなければなりません。
家主の中には預かった保証金を上記の理由で使ってしまう家主も居ますが、その場合大体が新しく入ってくる入居者からのチョンセ保証金を受け取って、それをそのまま前入居者(契約期間終わって退去する)へ返金します。
新しい入居者が居なかったらどうするのか?と思われるかもしれませんが、現在韓国ではチョンセ物件が非常に少なくなってきてるため、チョンセ物件はとても貴重で、直ぐに契約されてしまいます。

チョンセで部屋を借りる時に確認する事

登記簿謄本で銀行からの融資金額を確認

賃貸契約を結ぶ際に、登記簿謄本を確認します。登記簿謄本にはそのワンルームの所有者と、特に確認してほしいのが、所有者(家主)が銀行から借金をしているかどうかです。
借金をしてない家主は正直言って「金持ち」です。問題ありません。
しかし、大多数は銀行から借金をしてワンルームビルを購入し、ワンルームの家賃収入から銀行へ利子を払っている家主が多いです。
もちろん利子よりも家賃収入の方が断然多いのであれば問題はありませんが、中には借金の金額がかなりの大金でギリギリで運営している場合もあります。

 
Name
借金が多いとどうなるの?
 
Name
うん。仮に家主が銀行に利子を払えなくなった場合、そのワンルームが競売にかけられる事があるんだよ。そうなると保証金の返金が難しくなる場合もあるんだよ。
 
韓国で部屋探してる人
え!!!!それ大変じゃん!!!
確定日付を受ける
仮に家主が銀行への利子を払えなくなると、銀行はその担保となったワンルームビルを競売にかけます。
競売にかけられると最悪の場合保証金が戻ってこなくなる可能性があります。
そのような場合、優先的に保証金を戻してもらえるように、「確定日付」を受ける事が良いです。
確定日付(확정날짜)
チョンセ契約後、契約書を持参し、最寄りの市役所や区役所などに行き「確定日付」を受けます(チョンセ契約書に印鑑を押してもらえます)確定日付を受ければ、仮に家が競売にかけられたとしても、優先的に保証金を戻してもらえるようになりますので、チョンセ契約の場合には、必ず確定日付を受けるようにしましょう。
 

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