韓国で部屋探し！知っておきたい部屋の探し方と注意点(ワンルーム、オフィステル偏）

家探し, 韓国留学

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第4次韓流ブームもあり、留学、ワーキングホリデー等で韓国に行く人が増えてきてます。
「留学」と一言で言っても[学校探し]から、[VISAの申請]、[家探し]と、準備しなければならない事は沢山あります。
その中でも特に大変なのが
「部屋探し」
ではないでしょうか？
今回は韓国で不動産事務所を通してワンルームやオフィステルを借りる時の探し方と注意点を御説明します。

目次リスト Outline

1. 韓国で部屋探しを始める時期
2. 保証金と契約期間について
3. 部屋の内見をする
4. 日本と違う韓国の内見事情
5. 気に入った部屋があったらすぐ契約
6. オーナーさんを呼んで契約書作成
7. 契約金と不動産仲介手数料の支払い
8. 入居日までに保証金残金と初回家賃を送金
9. 入居日は立ち会いが無い場合もある
10. 日本とは違う韓国の不動産事情
11. 契約満期前に部屋を退去する場合
12. 韓国で部屋を借りるときに注意する点
13. まとめ

韓国で部屋探しを始める時期

韓国で部屋を探している人

韓国での部屋探しって、いつ頃を目途に始めたらいいの？

韓国では、契約期間の2か月前までに、契約期間を延長するか契約満期で退去するかをオーナーさんへ伝えなければいけません。
（少し前までは契約満期1か月前までだったのですが、最近ルールが改正されました。）

したがって、部屋の空き状況を把握できるのが、早くても2か月前からになります。
事前に事前にと半年くらい前などに部屋探しを始めても、自分の入居時期にタイミング良く空く部屋があまりありません。
おそらく不動産事務所を訪れても「早すぎるよ。また時期が近くなったら来てね」といわれます。

部屋探しは早くても１，２カ月前から

それより前に問い合わせたり、探しても契約できる部屋は少ないと思います。

保証金と契約期間について

やっと入居予定の1か月前になったから不動産事務所に来ました！　すみません部屋を探しているんですけど・・・・

公認仲介士

こんにちは。入居はいつ頃ですか？保証金はいくらくらいまで準備できますか？契約期間は1年大丈夫？

入居は1か月後の〇月○日前後がいいんですが、・・保証金？？契約期間？

保証金

保証金とは日本でいえば敷金みたいなもの。
韓国では部屋を借りる際に、面倒な審査や保証人などは必要ありませんが、代わりに必ず保証金が必要になります。

保証金はワンルームの場合、500万ウオン（５０万円くらい）、1000万ウオン（100万円くらい）程度が一般的で、場合によっては2000万ウオン、3000万ウオンという保証金を要求してくるオーナーもいます。

高額ではありますが、保証金を納めれば、仮に賃借人が家賃を滞納したり、部屋のオプションを壊したり、何か修理をしなければならない状況でも保証金から引けば良いので、オーナーの立場としては安心です。ですので、契約時に審査や保証人は必要ありません。

特に韓国は家賃を期限までに支払わない人も結構いるので、保証金は必ず必要になります。
逆に保証金さえあれば、無職でも保証人なしで部屋を借りる事ができます。

契約期間

韓国では賃貸契約書を作成する際に必ず契約期間を決めます。
契約期間は「この部屋に〇年○月〇日から、〇年○月〇日まで住みますよ」という約束です。
契約期間は通常ワンルームでは1年か2年程度、マンションやチョンセ物件だと2年が一般的です。
契約期間が終わるまで保証金は戻ってこないので、必ず自分が確実に住める期間を提案しましょう。
ただし、1年未満の場合は物件によっては断られる可能性も十分にありますので注意です。

部屋の内見をする

保証金は500万ウオンまで準備できます。
契約期間は1年でお願いします。

わかりました。では部屋を確認するのでちょっとまってくださいね。
・・・＜電話＞ヨボセヨ～今から部屋を見に行きたいんですけど、いないですね。じゃあ暗証番号を・・・

え？？部屋に今住んでいる人いるの？不在？暗証番号？？

日本と違う韓国の内見事情

韓国では前住居人が住んでいる状態で部屋を見せる

韓国での内見は人が住んでいる部屋を見に行く事が多いです。（もちろん空いてる部屋は空いてる状態で見せます。）
例えば内見日が１月３０日で、2月２５日に入居できる部屋を探している場合、２月２４日前までに退去する部屋を紹介することになります。
もちろん前住人が住んでる時期ですが関係ありません。オーナーさんは部屋を１日でも空室にはしたくないのです。

住人がいなければ勝手に内見

不在でもオーナーさんや本人に暗証番号を聞いて内見してしまいます。

もちろん最近は入居者に気を使って、本人の許可なしでは見せないオーナーさんもいますが、基本は有無言わさず見ます。逆に賃借人が故意に見せようとしなかったり（電話にでない、暗証番号教えてくれない）するとオーナーさんへの印象が非常に悪くなります。
オーナーさんへ印象が悪くなるのは百害あって一利なしですので要注意です。
韓国では「自分の住んでいる家に次の入居者が部屋を見に来る」のは普通なので、見せる事に特に抵抗する人もあまりいません。

気に入った部屋があったらすぐ契約

３軒目の部屋よかったです。家賃も予算内だし。契約したいなーと思うんですが、ちょっと考えてもいいですか？

いいですけど、その前にやその部屋が契約されてしまう可能性は十分にあるから、契約するなら今ここで決めた方が確実ですよ

イ…今？？どうしよう・・

韓国人は気に入った部屋があれば即決が多い

韓国ではオーナーさん達が複数の不動産事務所に部屋の紹介をお願いしている場合が多く、「昨日見た部屋が今日はもう契約されていた・・・」何てことはしょっちゅうです。なので韓国人は「気に入った部屋は即決してその場で契約する」人が多いです。
あれも、これも見て、あの部屋もいいな～この部屋もいいな～なんて数日迷っていたら、全部屋契約不可になる事も。

わ・・わかりました。逃したくないので、今契約します。

オーナーさんを呼んで契約書作成

不動産事務所で契約書を作成します。
オーナーさんが時間に余裕がある場合は、事務所に呼んで一緒に契約書を作成します。

契約書に記載する個人情報

外国人登録番号（コピーとる）
現住所
連絡取れる電話番号
名前

印鑑は無くてもサインで大丈夫です。
外国人登録証がまだ受け取れていない場合にはパスポートで可能な場合が多いので確認しましょう。

契約金と不動産仲介手数料の支払い

契約時には一般的に保証金の１０％を契約金としてオーナーさんへ支払う
例　保証金が５００万ウオン⇒契約金５０万ウオン
例　保証金が１０００万ウオン⇒契約金１００万ウオン

韓国人はスマートフォンでネットバンキングできるようにしている人が殆どなので、大体がその場でネットバンキングで送金します。もちろん現金で支払っても構いません。
契約後銀行のATMから送金する場合は、すぐに送金しましょう。少なくてもその日のうちに送金したほうが良いです。

翌日くらいまでなら待ってくれるかもしれませんが、数日後では契約自体成立しなくなりますので、契約時はお金をすぐ払える状態にしておきましょう。

契約成立後、個人の都合で契約キャンセルした場合、この契約金がキャンセル料となります。

また、契約が成立したら不動産事務所へ不動産仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は物件の種類や金額によって異なりますが、ワンルームのような保証金５００万ウオン、家賃５０万ウオン程度の物件の場合は２０万ウオンから３０万ウオンの間です。

入居日までに保証金残金と初回家賃を送金

例えば保証金５００万ウオン、家賃５０万ウオン、管理費５万ウオンの物件を契約した場合、契約時に５０万ウオンを支払い、入居日までに残りの保証金４５０万ウオン＋家賃５０万ウオン＋管理費５万ウオンを支払います。

入居日は立ち会いが無い場合もある

基本的に入居日当日は不動産屋の人が来てくれたり、オーナーさんが来てくれたりしますが、場合によっては（やる気のない不動産、オーナーさん）の場合は、勝手に入居してね。って場合もあるかもしれません。

日本とは違う韓国の不動産事情

単身ワンルームの場合、家具はついている物件が多い

どのような家具が備え付けなのか？

学生や独身者が住むワンルームやオフィステルのような物件は冷蔵庫、ガスコンロ（電気コンロ）エアコン、洗濯機など基本的な家具がそろっている物件が多いです。
机、ベット、電子レンジまでオプションでついてる物件もあるくらいです。
マンションや２，３ルームのようなファミリー向け物件は家具もネットもありません。

家賃・光熱費の払い方

家賃やガスや電気代、水道代ってどうやって払えばよいの？

家賃はオーナーの口座へ振込みます。自動引き落としやカード支払いはできないので注意です。
光熱費はワンルームの場合直接請求書が郵便で届く事が多いです。コンビニで現金で支払いも可能です。
また請求書には本人専用の支払い口座番号が記載されているので、その口座に銀行振り込みで支払う事もできます。
オフィステルの場合には、管理費に光熱費も全て含まれてまとめて請求がきて、管理費用の口座へ振り込むのが一般的です。

契約満期前に部屋を退去する場合

１年契約したけど、帰国する事になったので今月末に出ます！

あ～。。それ無理ですよ。次の入居者見つからない限り保証金も戻ってこないし、家賃も支払わなければならないよ。

え！ひと月前に言えばいいんじゃないの？

いやいや無理ですよ。契約時に説明したでしょ？

え！？でも帰国しなきゃいけないんだけど、保証金返してくれないの？

それ、そちらの事情でしょ？契約期間を決めてあるんだから、契約期間内は家賃を支払わなければいけないよ。

そうなんですか。。じゃあどうすればいいのでしょうか？

とりあえず、次の入居者募集して、次の入居者が決まって入居したら保証金も戻ってくるし、家賃も次の入居者がはいるまでの家賃を支払って終わりだよ。

募集ってどうやったら。。。

不動産事務所に次の入居者さん見つけてくださいって言うのが一番手っ取り早いですよ。

じゃあ・・おねがいします！

ではあなたの部屋に次に入居できる人を探します。部屋見に行くことあるからできる限り見せて下さいね。不在なら玄関のパスワード教えてくれればこちらで見せますね。あと、不動産事務所の紹介で次の人が決まった場合、ああたが不動産に仲介手数料払わなければならないですよ。

契約途中退去になった場合の注意点

契約期間途中の退去は原則不可
契約期間途中で退去したい場合には次の入居者を探す必要がある。
次の入居者が決まった場合、不動産事務所に仲介手数用を支払う。

ということで、途中退去は色々面倒くさく、手数料も再度支払わなければならない為、出来る限り満期で退去するのが平和です。

韓国で部屋を借りるときに注意する点

契約満期の２か月前までに退去の意思を伝える

契約期間の２か月前までに退去の意思をオーナーへ伝える必要があります。伝えると、オーナーは次の入居者を探し始めます。
伝えなかった場合、契約は自動更新されますので、必ず伝えなければなりません。

チョンセの場合は大家さんの財政状況を確認

チョンセとは多額の保証金（日本円で１０００万円以上）をオーナーに預けて、家賃はタダになる契約方式です。
オーナーさん達の中には、銀行から融資を受けてビルを購入し、銀行に利子を払っている人たちいます。
その融資金額があまりにも多く、仮にオーナーさんが利子が払えなくなった場合、担保のビルが競売にかけられてしまう事もありますので、注意が必要です。

通常の賃貸契約(保証金をかけて家賃を月々支払う)場合は、大家さんが融資を受けていても保証金の金額がそんなに高くなければ(500万ウオン程度ほど)そこまで気にする必要はありません。